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2018-10-28
很長一段時間以來，最令房地產企業關心的無非就是土地和資金，環境污染和生態破壞往往被視為無傷大雅的東西。也正是由于忽視了國家環境保護的力度和決心，才導致很多房地產企業誤判了其所處的環境法治新形勢和應當承擔的生態環境保護法律責任，當“叫停”、“強拆”等強制性措施真實發生在企業身上的時候，才恍然大悟：生態環境保護竟是房地產企業發展的新“命門”。
環保法律規定之嚴和執法力度之大前所未有，房地產企業應如何護住自己的環保“命門”呢？
背景
近年來，全國各地已發生多起因生態環境保護需要而叫停或者拆除房地產項目的事件。
2017年，云南省撫仙湖紅線內多個新建和已建10余年的項目被陸續拆除；
2018年，位于長白山上93棟萬達別墅群被吉林省撫松縣政府下令拆除；
2018年，陜西省西安市政府對秦嶺北麓1997年~2012年歷時15年建設的202棟別墅進行拆除和沒收；
2017年5月，為保護翠屏湖的生態環境，福建省古田縣政府被判賠償開發商3億多元，最終叫停正在建設的“翠屏湖莊園”房地產項目，并將其恢復原狀。
釋法
哪些環節涉及環境保護？
那么，這一關系到房地產項目乃至企業“生死存亡”的新“命門”隱藏在項目建設的哪些環節呢？
1 選址
房地產項目的環境法律風險從選址那一刻起就已經存在了。由于房地產項目，特別是住宅項目強調宜居，強調“依山傍水”的居住環境，因而常常會在臨近山邊、水旁的地塊，或者就在山頂以及半山等地塊開發地產項目。
殊不知，這些景色優美的地塊可能要么就位于國家或地方生態保護紅線的范圍之內，要么屬于國家限制開發區或者禁止開發區。錯誤的項目選址，使得違法進入生態保護紅線或不符合主體功能區空間規劃的房地產開發項目面臨必須強制退出的法律風險。
2 拿地
隨著我國城市化進程的加快和城市服務功能的提升，原位于市內的工礦企業逐漸外遷，置換出大量工礦企業搬遷地塊。
但并非所有工礦企業搬遷地塊都適宜房地產開發，特別是住宅項目的開發。我國2012年發布實施的《國家環境保護“十二五”規劃》中就明確規定，“禁止未經評估和無害化治理的污染場地進行土地流轉和開發利用。經評估認定對人體健康有嚴重影響的污染場地，應采取措施防止污染擴散，且不得用于住宅開發，對已有居民要實施搬遷”。2018年8月頒布的《土壤污染防治法》規定，“土壤污染責任人負有實施土壤污染風險管控和修復的義務。土壤污染責任人無法認定的，土地使用權人應當實施土壤污染風險管控和修復。”
這些規定無疑對房地產開發企業的環境法律風控水平提出了更高的要求，因為一旦企業冒險拿地并開發，除面臨購房者的索賠外，還可能面臨土壤污染風險管控與修復的巨額支出。
3 開工
房地產企業開工前往往更關注發改部門、建設部門和土地部門的行政許可，關注銀行的信貸，環保往往不是房地產項目開發戰略的優先級。環評文件未經審批而實際開工，或者經批準后項目的性質、規模、地點、防治污染措施又發生重大變動卻未重新報批環評文件等“未批先建”的行為，在房地產項目中并不鮮見。
當房地產項目因此被“叫停”的時候，常常業已銷售大半，甚至建設（成），已成尾大不掉之勢。這種情況在過去國家環境法治力度不強時，會因種種因素而得以變通。但在環境法治越來越嚴格的今天，懲罰的幅度可能超乎想象。
依據我國《環境影響評價法》，建設項目“未批先建”的，由縣級以上環保部門責令停止建設，根據違法情節和危害后果，處建設項目總投資額百分之一以上百分之五以下的罰款，并可以責令恢復原狀；對建設單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。《環境保護法》規定，如果建設單位被責令停止建設，但拒不執行的，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員將受到行政拘留的處罰。不僅如此，如果建設項目被責令停建或者恢復原狀，房地產開發企業還將面臨購房者、施工單位和供應商的違約索賠。這些損失加在一起，對企業而言很可能是致命的。
4 竣工
房地產企業同樣存在重工程驗收、輕環保驗收的情況。而房地產項目未經竣工環保驗收就交付業主并投入使用的做法，不僅會造成環境污染或生態破壞，而且也是嚴重的環境違法行為。
根據《建設項目環境保護管理條例》，建設項目“未驗先投”的，由縣級以上環保部門責令限期改正，處20萬元以上100萬元以下的罰款；逾期不改正的，處100萬元以上200萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他責任人員，處5萬元以上20萬元以下的 罰款；造成重大環境污染或者生態破壞的，責令停止生產或者使用，或者報經有批準權的人民政府批準，責令關閉。
可見，對房地產開發企業而言，“未驗先投”的罰款并非難以承受，反而是因房地產項目“未驗先投”的行為造成重大環境污染或生態破壞的情形下，將面臨已開發項目停止使用的處罰，由此造成房地產項目違約風險的不可控。
對策
怎樣讓自己合法合規？
在我國環境法律體系的不斷完善、社會公眾環境意識不斷增強的今天，生態環境保護已悄然成為決定房地產開發企業生死存亡的新“命門”。
如何護住這一“命門”，亟待引起房地產企業的重視和研究。
重視選址
首先，重視選址。這是房地產開發項目的首個環保“命門”。
項目選址不僅要符合規劃技術規范，更要根據國家和地方的生態環境保護法律規范，逐項判定擬開發地塊選址的環境合法性。同時，根據現有環境法律、環境政策以及產業結構調整的趨勢，對可能出現的規劃調整方向做出預判，并科學評估擬開發地塊可能出現的環境法律風險。
慎拿臟地
其次，慎拿“臟地”。這是房地產開發項目的第二個環保“命門”。
尤其是對選址于工礦企業搬遷地塊的項目，房地產企業一方面應當在拿地前詳細調查轉讓方是否已經履行了土壤環境風控與修復法律義務的情況，擬開發地塊是否屬于“臟地”；另一方面還應當綜合評估拿地的法律風險，通過定性采樣、留存備查，掌握最終確定的擬開發地塊的土壤和地下水的環境質量信息。
及時環評
再次，及時環評。開工前完成環境影響評價報批手續是房地產項目的又一環保“命門”。
房地產企業不僅應當在開工前報批環評文件，避免“未批先建”的違法后果，而且還應充分重視擬開發項目環評文件是否合法、科學和客觀，避免環評文件不能獲得環評審批，或者經審批后又被撤銷的厄運。在全面進行法律風險評估的前提下，房地產企業應科學編制并及時報批環評文件，將環評違法風險降到最低。
環保驗收
最后，環保驗收。依法進行竣工環保驗收是房地產企業最易忽視的一個環保“命門”。
一般而言，房地產項目主要是排放生活污染物，而非工業污染物，但并不意味著可以忽視污染防治設施的“三同時”。
一旦由于房地產項目的環保設施未經驗收就投入使用，并造成嚴重污染環境或者破壞生態的后果時，房地產開發企業受到的處罰將是嚴厲的。
